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Les terrains de Sde Dov sont les derniers terrains disponibles en front de mer à Tel Aviv. Beaucoup dans la communauté francophone ont entendu parler de la fermeture de l’aéroport de Sde Dov qui a eu lieu le 1er juillet 2019 par décision de justice mais peu connaissent les opportunités d’acquisition de ces terrains  déjà en vente depuis quelques temps et qui constituent un investissement pour le moins judicieux. Aujourd’hui, le projet Sde Dov, initié et promu par l’État d’Israël et la municipalité de Tel-Aviv, est sans doute le projet plus en vogue dans le domaine des investissements immobiliers en Israël mais les francophones n’en connaissent pas les enjeux.

Mais de quoi parle-t-on lorsqu’on évoque la vente de terrains en Israël ?

Le sujet semble hors de portée de l’investisseur ou acquéreur lambda. Trop compliqué, trop loin de nos repères habituels, le sujet mérite pourtant un simple éclairage pour livrer d’étonnantes et précieuses informations.

Dans la région de Tel-Aviv, trois projets, validés au niveau national et régional sont de véritables pépites.

Au nord-ouest de Tel-Aviv, le long du littoral entre l’aéroport Sdé Dov et l’hôtel Mandarin, le projet « T.A 3700 », déposé à l’initiative de la municipalité de Tel-Aviv-Jaffa, prévoit la construction de 12 000 unités de logement (sur la côte nord, face à la mer).

Au nord du projet T.A 3700, entre l’hôtel Mandarin et la Marina de Herzliya, le projet HR 2200 A, « ‘Hof Té’hélet » d’Herzliya, a déjà été approuvé pour dépôt auprès du Comité régional. Il devrait donner naissance à près de 8700 unités d’habitation.

Et enfin, le projet Sde Dov situé en front de mer, au nord du quartier luxueux de Ramat Aviv Gimmel, à proximité du quartier Chen et des quartiers prestigieux de Tel Aviv. Le projet Sde Dov est sans doute celui qui présente le plus fort effet de levier puisqu’il est à un stade un peu moins avancé que les autres (du a l’incertitude qui régnait sur la fermeture ou non de l’aéroport) donc les terrains sont moins chers. Il a cependant passé la commission locale puis la commission environnementale et la commission du district dernière étape avant les dépôts de plans et demande de permis de construire. C’est le dernier projet d’urbanisme situés en bord de mer à Tel Aviv, il n’y en aura plus d’autre. Les développeurs du projet Sde Dov sont  la municipalité de Tel Aviv et aussi l’état d’Israël.

« Une vraie pépite pour les acquéreurs de ce type de terrains qui peuvent compter sur l’effet bulldozer que représente la transformation d’un ancien aéroport en zone urbaine » explique Benjamin Kadouch directeur du département français de Land in Israël, spécialisé dans la commercialisation de terrains.

« Les terrains sont de plus en plus rares, notamment en raison de l’exiguïté de notre pays et des projets immobiliers qui ont essaimé au cours de la dernière décennie, particulièrement en bord de mer » rappelle Benjamin Kadouch.

Une pépite qui a le vent en poupe depuis déjà un moment auprès des israéliens friands de bonnes affaires, mais pas encore très connue du monde francophone. Les Français ne connaissent que très peu ce produit typiquement israélien. « Mais il suffit juste d’en expliquer la teneur pour susciter leur engouement » nous confie Benjamin Kadouch qui explique que l’investissement dans ces terrains peut se faire à n’importe quelle étape du projet. Cependant, chaque étape franchie, aussi minime soit-elle confère de la valeur au terrain, puisque cela implique que l’on se rapproche du projet final. Et dans le cas de Sde Dov, les prix des terrains sont encore largement abordable. Investir aujourd’hui dans un terrain à Sde Dov permet de revendre à différents stade étant entendu, que plus le projet est proche de la construction, plus le prix sera élevé« .

Parmi les exemples illustrant parfaitement ce type d’opérations, on peut citer le quartier du ‘Gouch hagadol’ à Ramat Aviv  qui s’est entièrement construit de cette manière-là, dont les acheteurs de terrains ont fait des plus-values impressionnantes en moins de dix ans et qui vivent aujourd’hui dans les appartements qu’ils avaient achetés en tant que terrains à l’époque.

« Mais quels sont les risques de cet investissement, sachant que le facteur temps reste l’inconnue principale de l’opération ? » a-t-on demandé au professionnel. 

« Les investisseurs en bourse peuvent perdre leur capital, il s’agit d’un investissement immateriel. Or, dans ce secteur, le terrain existe bel et bien. Il est mis au nom de l’acheteur au cadastre, donc quel que soit son objectif, le vendre pour une plus-value ou le conserver pour construire, il ne sera jamais perdant, surtout lorsque l’on sait qu’il n’existe aucun terrain en Israël dont la valeur a baissé. Stagné oui, mais baissé jamais ! ».

Pour exemple, le projet  Hof Té’hélet d’Hertzilia  a enregistré une augmentation des prix de 33% en moyenne par an de 2011 à 2015. En 2011, on pouvait acquérir un terrain du projet pour 245 000 Nis  ; il y deux ans, les prix ont atteint 565 000 Nis et en 2015, certains terrains se vendaient pour un prix moyen de 750 000 Nis ; et ce, alors que le potentiel de rendement maximal n’est encore qu’à l’horizon !

Quant au projet TA 3700, les parcelles se vendaient à 640 000 Nis début 2014. Début 2015, avec l’approbation donnée au projet par le ministre de l’Intérieur, les prix sont passés à 785 000 Nis. Aujourd’hui, ils atteignent le pic de 1 100 000 Nis, soit, là encore, plus de 40% en un an et demi !

Et enfin dernière question au directeur du département français de Land in Israël. Comment est né le projet Sde Dov, qu’elle en est la genèse?

« Les terrains appartiennent à des propriétaires privés historiques qui n’ont jamais perçu de loyer ni de l’Etat d’Israël ni de la ville de Tel Aviv. Il y une vingtaine d’années, ils décident de se regrouper en association et d’attaquer l’Etat d’Israël avec l’aide d’un avocat. Après des années de procédure, l’Etat sera condamné le 10 février 2009 par le tribunal de Tel Aviv  à payer 1.5 milliards de shekels de loyers jamais perçus. Le quinze février 2012, l’Etat est contraint de relocaliser l’aéroport (militaire et civil) et d’autoriser le développement urbain. En 2012, l’immobilier grimpe de façon exponentiel tout spécialement à Tel Aviv. Le prix des appartements en bord de mer atteint des sommets et l’état d’ Israël prend conscience du potentiel. D’une part, il est condamné à payer 1,5 Milliards de shekels de l’autre il  veut aussi relocaliser toute la Kirya  dans le Neguev pour un coût de 40 Milliards. L’Etat effectue alors une opération judicieuse : ilsignera un accord historique avec les propriétaires de Sde Dov qui l’affranchira des loyers dus mais qui l’obligera d’une part à fermer l’aéroport et d’autre part d’urbaniser toute la bande de terre en front de mer en s’associant dans le projet à 50-50 avec les propriétaires historiques. Gains pour l’état: 20 Milliards de Shekels déjà budgétisé pour la délocalisation dans le Neguev« .

En dépit de nombreuses pressions politiques, il n’y aura pas eu de nouveau report. Le 1er juillet dernier, il y a un peu plus d’une semaine, le Premier ministre Benjamin Netanyahou a annoncé  la fermeture ferme et définitive de l’aéroport de Sde Dov de Tel Aviv .

Les terrains de Sde Dov disponibles à la vente sont les plus recherchés aujourd’hui de tout le pays alors n’hésitez pas à contacter Benjamin Kadouch, le directeur du département français de Land in Israël au 050 389 0030 ou depuis la France au 09 71 07 46 11.

Source tel-avivre.com

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